Если человек сегодня покупает квартиру в многоквартирной новостройке, строительство которой ведется по новой схеме финансирования, то у него иного выбора покупки нет
По данным Единой информационной системы жилищного строительства РФ, в мае из 94,8 млн кв. метров строящегося в России многоквартирного жилья 57,9 млн «квадратов» возводилось на принципах проектного финансирования и с использованием эскроу-счетов. В ближайшие год-полтора произойдет окончательный переход страны на проектное финансирование долевого строительства многоквартирных домов. Насколько успешно этот процесс сегодня идет на Дальнем Востоке?
Дальневосточное ГУ Банка России зафиксировало, что количество открытых на Дальнем Востоке счетов эскроу к апрелю 2021 года приблизилось к 10 тысячам. На них участники долевого жилищного строительства разместили почти 40 млрд рублей, с начала года объем средств на счетах увеличился на 9,5 млрд.
В первом квартале по макрорегиону начался резкий рост раскрываемости банками эскроу-счетов в связи с завершением части проектов по жилью, которые последние два года осуществлялись на принципах проектного финансирования. Регулятор отмечает, что свыше половины открытых в дальневосточных регионах эскроу-счетов по долевому строительству к минувшему апрелю приходилось на Приморье – 5,1 тысячи. Быстро росло число открываемых эскроу-счетов в Бурятии и Забайкалье, притом что их доля в общем количестве по ДФО оставалась небольшой. Без проектного финансирования, как было отмечено в начале апреля на посвященном итогам первого квартала заседании Комиссии по вопросам проектного финансирования Общественного совета при Минстрое России, в ДФО продолжалось строительство жилья лишь в Еврейской АО.
По количеству раскрытых в первом квартале эскроу-счетов лидировал Хабаровский край, где собственниками новых квартир стали 530 дольщиков. В Приморье в конце апреля Банк Дом.РФ раскрыл эскроу-счета для застройщика, ранее сдавшего в эксплуатацию самое высотное на Дальнем Востоке жилое здание (155,5 метров) – ЖК «Аквамарин». В целом за первый квартал раскрываемость эскроу-счетов по ДФО выросла в 2,5 раза.
За первые три месяца этого года банки заключили в ДФО 31 новый договор по строительству долевого жилья на новых принципах. Общее количество таких договоров за это время выросло на 24,6%. Наибольшую активность в этом проявляли застройщики в Приморском и Хабаровском краях – к марту было, соответственно, 89 и 30 действующих кредитных договоров. К началу апреля застройщики привлекли в банках на принципах проектного финансирования более 95 млрд.
Под контролем Центробанка
К 1 апреля этого года на территории РФ работать с дольщиками и застройщиками, кредитуя на новых условиях долевое строительство жилья и открывая эскроу-счета, было разрешено 92 банкам, отвечающим критериям, установленным Правительством РФ в постановлении № 697 от 18 июня 2018 года, и имеющим должные компетенции. Наиболее высокую активность в этом проявляют 6-7 крупных банков, более-менее активно работают около 25.
Банк России осуществляет надзор за всеми кредитными организациями, имеющими полномочия открывать счета эскроу. По национальной рейтинговой шкале их кредитный рейтинг должен быть не ниже уровня «BBB-(RU)» и «ruBBB-».
При отзыве лицензии или при введении моратория на выплаты кредитной организации средства, размещенные на счетах эскроу на сумму не более 10 млн рублей, должны возвращаться участникам долевого строительства. Их защищает государственная система страхования вкладов.
Складывается новая практика
Для ДФО характерна высокая активность в сегменте долевого новостроя прежде всего ПАО Сбербанк и Банка ДОМ.РФ. По сути, они в основном и определяют «правила игры» в финансовых схемах строительства долевого жилья. Помимо них эту деятельность в регионах Дальнего Востока имеют право осуществлять давно прописавшиеся здесь ВТБ, АО «Россельхозбанк», АО «Почта Банк», АО «Азиатско-Тихоокеанский Банк», ПАО Банк «ФК Открытие» и другие. У застройщиков в любом из регионов имеется выбор, чтобы найти свой банк, с которым можно успешно строить долевое жилье.
Но и банки ведут отбор застройщиков, с которыми готовы работать, они заинтересованы в партнерстве с добросовестными компаниями. Есть, правда, проблема этого выбора – застройщиков, ведущих сегодня долевое строительство жилья, не так и много: от нескольких до нескольких десятков на каждый регион ДФО.
В Дальневосточном ГУ Банка России отмечают, что банкам работать с долевым строительством сегодня выгодно: «Как и при работе с заемщиками из любых других отраслей, банк получает процентный и комиссионный доход. В некоторых случаях он может являться финансовой организацией, которая не только открывает счет эскроу для дольщика и расчетный счет для застройщика, но и предоставляет ипотечные кредиты будущим жильцам строящегося дома или кредит под строительство объекта строительной компании». Более того, среди банков «наблюдается конкуренция за хорошего застройщика, с которым обычно приходят кредитоваться и покупатели жилья».
Застройщику выгодно активно привлекать дольщиков – чем больше денег накапливается на эскроу-счетах, тем по меньшей ставке может быть предоставлен кредит банка. Ставка может снижаться и на иных существенных основаниях. И она реально снижается. Так, средняя ставка по кредитным договорам с застройщиками в ДФО на 1 апреля этого года составляла 3,18% годовых, притом что еще два года назад она была 12-14%.
Дешевеющие кредиты застройщикам даются нелегко. При проектном финансировании банки берут на себя основные риски, которые ранее делили между собой дольщики и застройщики. По закону, для защиты средств граждан банки осуществляют контроль за целевым использованием предоставленных ими застройщику кредитных средств. И это исключило случаи, когда застройщик берет денежные средства под строительство одного объекта, а строит другой, или же распоряжается ими по своему усмотрению иначе.
Теперь застройщик получает деньги дольщиков, только документально подтвердив сдачу дома в эксплуатацию. Поэтому он заинтересован сдавать объекты вовремя и без проблем получать средства со счетов эскроу, чтобы, в частности, расплатиться за банковские кредиты.
Контроль банков над площадками, где ведется долевое строительство, становится тотальным – от идеи до сдачи и выполнения обязательств по договорам долевого участия. Это и понятно: «кто платит, тот и музыку заказывает».
Часть застройщиков, которые не отвечали требованиям банков по кредитованию, уже вынужденно ушли с рынка нового жилья или же завершают ранее начатые проекты, по которым условия договоров долевого участия остались прежними. Но число этих проектов быстро сокращается, а начать новые невозможно, потому что с 1 июля 2019 года привлечение средств в долевое строительство жилья допускается исключительно с использованием эскроу-счетов по ДДУ, представленным на госрегистрацию.
Возникший вакуум по новым проектам сегодня в ДФО быстро заполняется премьерами новых строек, которые начинаются остающимися на рынке застройщиками, научившимися работать по-новому. Растет спрос, подогреваемый дешевой ипотекой. А имеющиеся проблемы на государственном уровне решаются внесением поправок в новые правила долевого строительства жилья. Процесс проектного финансирования совершенствуется.
Евгений ХРУЛЕВ, директор ООО «СЗ «Талан-Владивосток»: В строительстве жилья появился эффект синергии
Мы не ощущаем на себе ужесточения требований со стороны кредитных организаций. Напротив, в результате плотного сотрудничества с банками и наличия большого количества кейсов (сегодня уже 68% строек в РФ ведется с использованием эскроу-счетов) расширяется количество программ проектного финансирования и вырабатываются оптимальные для застройщика правила игры.
Приведу пример. Если при переходе на эскроу в 2019 году все банки требовали собственное участие застройщика в проекте в размере 15% от сметы, то сейчас, при наличии экономически эффективного проекта, удается достигать компромисса. Программы проектного финансирования из коробочных превратились в более гибкие решения.
Большой сдвиг произошел в процессе финансирования покупки земельных участков. Если в 2019 году эти затраты ложились исключительно на девелопера, то сейчас есть возможность оформить две кредитные линии: одну – на покупку земли и предпроектные работы, вторую – на проектное финансирование.
Сегодня выбор площадки, создание концепции объекта и технические аспекты нового дома остаются исключительно девелоперскими задачами. А роль банка заключается в том, чтобы оценить перспективы проекта с финансовой и юридической стороны.
На этапе получения проектного финансирования согласовывается финансовая модель проекта в пессимистичном варианте. В реализации проекта девелопер должен работать в рамках этой модели: без возможности увеличить затраты или продавать по более низким ценам. Банк контролирует каждый этап строительства с точки зрения планирования и распределения денежных потоков. В результате девелопер защищается от нерентабельного проекта, а дольщик – от невыполнения обязательств застройщиком.
Среди минусов новой системы для девелоперов я бы отметил существенное увеличение объема документации и усложнение организации строительства – не все процессы отлажены, как в банковской системе, так и в законодательном поле в целом.
Не однозначен сегодня эффект новой схемы для дольщиков. У них появилась гарантия финансовой безопасности, с другой стороны, переход на систему эскроу-счетов привел к росту цен на рынке первичной жилой недвижимости в целом. Застройщики не могут использовать деньги дольщиков до окончания строительства объекта и вынуждены кредитоваться в банке. Обслуживание кредита и выплаты процентов закладываются в цену квадратного метра жилья. В результате увеличивается финансовая нагрузка на покупателя.
Александр ЛЕМЕШЕВ, генеральный директор АО «Ремстройцентр»: Отношения с банками надо улучшить
Переход на проектное финансирование и эскроу-счета повысил требования банков по кредитам. Особенно – к залоговому обеспечению и к выполнению плана продаж. Стал строже контроль расхода денежных средств и выполнения графиков строительства.
Безусловно, банки сегодня повысили влияние на нашу деятельность. Так, проект с точки зрения их специалистов должен быть рентабельным, при том, что цена продаж по регионам очень отличается.
Сегодня заметно, что банки диктуют условия кредитных договоров, и застройщик в этой ситуации не защищен. Банк может ставить разные условия и обязательства, а застройщик не может их изменить, поэтому ему приходится либо соглашаться, либо выбирать другие банки, с которыми как-то можно договориться. К сожалению, отношения между банком и застройщиком пока до конца не регламентированы законодательством, и их еще надо отлаживать.
Кроме того, появление банка, как посредника между продавцом и покупателем нового жилья, повлекло и усложнение отношений между ними. У застройщика появились дополнительные расходы на проценты банку и содержание специалистов, работающих с банками. А у дольщиков появились лишние мероприятия по открытию счетов эскроу и на решение вопроса – каким образом класть деньги на этот счет.
Сергей КОСИКОВ, генеральный директор ООО «Городской риэлторский центр»: Хорошая, взвешенная система
При проектном финансировании банк, прежде всего, выступает экспертом, оценивает проект с точки зрения финансовых условий, точности расчетов, рисков. Это делалось и раньше. Но теперь в строительстве жилья появилась еще одна полноценная экспертная структура, которая помогает застройщикам.
Известно, что часть застройщиков после введения эскроу-счетов и проектного финансирования обанкротилась. Но это были эффективные компании, которые не смогли пережить того, что нововведения заставили их более тщательно считать деньги, заниматься финансовым учетом, оптимизацией управления…
Застройщики, к которым банки лояльны, только выиграли. Фактически они получили доступ к дешевым деньгам. В ряде случаев у них появилась возможность начинать стройку фактически без своих денег. Хороший проект, большой опыт строительства, привлекательный участок, грамотная подготовка – все это располагает банки к сотрудничеству, и конкретный застройщик получает несколько траншей – кредит на проектирование, на само строительство и прочее. И у него также есть выбор: если не нравится, что тебе сказали в одном банке, можно пойти в другой. Зачастую банк кредитует и застройщика, и его дольщиков.
На мой взгляд, новая система разумна, в ней хороший симбиоз интересов. Конечно, в каждой системе есть «минусы». Любой застройщик или банк могут их назвать. Но сегодня, если застройщик деньги не выбирает, потратил их не туда, куда надо, прекратил строить, то дольщику не надо ждать два года, чтобы «бить в колокола», что дом не построен. Банк сразу видит, что происходит, и решает: давать дальше застройщику деньги на этот объект или не давать.
С другой стороны, если человек сегодня покупает квартиру в многоквартирной новостройке, строительство которой ведется по новой схеме финансирования, то у него иного выбора покупки нет – его деньги должны лежать на эскроу-счете, а, например, не на банковском депозите. √
Виктор КУДИНОВ.
Фото автора и Ольги КАРПЕНКО.
Деловой журнал ДФО «Дальневосточный капитал», июнь, 2021 г.
