Что стоит сделать в первую очередь, как избежать мошенничества при электронной регистрации сделок, что нужно проверить, если вы покупаете жилье
Управление Росреестра по Приморскому краю провело пресс-конференцию (в режиме онлайн), которая была посвящена одному из самых актуальных вопросов: «Как не стать жертвой мошенников при совершении регистрационных действий?»
К сожалению, случаи с мошенничеством при покупке или продаже недвижимости случаются, но есть способы уберечься от неприятных сюрпризов и проблем при совершении сделок с ней.
Что стоит сделать в первую очередь, как избежать мошенничества при электронной регистрации сделок, что нужно проверить, если вы покупаете жилье — на эти, а также другие вопросы журналистов приморских средств массовой информации ответила заместитель руководителя Управления Росреестра по Приморскому краю Наталья Сопова.
Приводим вопросы, вызвавшие наибольший интерес, и ответы на них.
Если человек хочет купить квартиру, то какие документы нужно попросить у продавца и на что именно в них обратить внимание?
Прежде всего, необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Не стесняйтесь тщательно проверить документы, подтверждающие личность продавца. Кроме того, попросите его предоставить правоустанавливающий и иные документы: это может быть актуальная выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, по которому квартира им приобреталась, свидетельство о праве на наследство, договор дарения. Чтобы удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях, вы и сами можете заказать выписку из ЕГРН — с помощью электронных сервисов на портале Госуслуг или на сайте Росреестра.
Не забудьте уточнить семейный статус продавца, ведь если квартира, приобреталась в браке, это совместно нажитое имущество. В этом случае требуйте нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Обязательно проверьте, нет ли у продавца задолженности по коммунальным платежам, обговорите с продавцом вопрос о сроках снятия с регистрационного учета, запросите технический паспорт. Необходимо урегулировать все вопросы, которые имеют разночтения. Обращайте внимание на характеристики объекта. Если в договоре площадь 54 кв.м, а в полученной выписке из реестра 58 кв.м – это будет препятствием для совершения сделки.
Если вас смущает поведение продавца, не лишним будет запросить у него справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Если квартира покупалась на ипотечный кредит, продавец обязательно должен дать вам справку, подтверждающую исполнение заемщиком своих обязательств в полном объеме; если среди собственников–продавцов есть несовершеннолетние дети, необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи. И доверенность, конечно, тоже желательно проверить, хотя у нас в ведомстве с доверенностями сейчас проблема решена, т.к. есть прямые подключения к нотариальным реестрам. В целом надо сказать, что меры, предпринятые законодателем, дают эффект, и сегодня гораздо больше способов для проверки сделок, и, соответственно, несравнимо меньше обращений из следственных органов или прокуратуры по фактам мошенничества в этой области.
Если квартиру, которая на рынке купли-продажи, в течение последнего времени несколько раз продавали и покупали, есть ли повод насторожиться?
Мы понимаем, что такая ситуация может быть и вполне правомерной. Но, возможно, что это, действительно, признак неких махинаций. Действия — те же, о которых мы уже говорили. Можно заказать специфическую выписку «О переходе прав» — этот документ позволит увидеть всех, кто был правообладателем, проследить историю всех операций, и к тому же даст информацию о том, не наложены ли на квартиру какие-либо ограничительные меры.
Какими могут быть примеры не мошеннических, но, тем не менее, рискованных сделок?
Если квартира оформлялась в собственность по договорам приватизации, желательно понять, не были ли нарушены права несовершеннолетних детей. Тогда, в 90-е, некоторые родители исключали детей из приватизации, — вот они выросли, больше ничего приватизировать не могут и пытаются эти сделки оспорить. Еще один фактор риска – осужденный: по закону он сохраняет право проживания в квартире, его каким-то образом выписали, и вот он освободился и претендует на свои квадратные метры.
Сейчас много говорят и пишут об электронной регистрации сделок. Это, конечно, очень удобно, но простым людям иногда боязно. Как защитить себя, как избежать мошенничества при электронной регистрации сделок?
Вопрос электронной регистрации сделок сталь столь актуальным потому, что сейчас Росреестр ставит своей задачей перевести все свои услуги в области кадастрового учета и регистрации прав в электронный вид. На сегодняшний день существуют обязательные субъекты для электронного взаимодействия — это органы власти, нотариусы, застройщики. Процесс перехода на электронное взаимодействие набирает обороты и с частными лицами. В Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» есть статья 36.2., которая так и называется – «Правила внесения в реестр записи о возможности совершения сделки в электронном виде».
Для того чтобы совершить сделку в электронном виде, собственнику объекта, во-первых, надо обладать усиленной электронно-цифровой подписью, а, во-вторых, он должен заранее предупредить органы регистрации, что в будущем он, возможно, подаст документы на сделку в электронном виде. Соответствующее заявление подается либо лично в МФЦ, либо, заверенное нотариусом, отправляется почтой. Когда органы регистрации получают это заявление, в сведения реестра вносится соответствующая запись. Без нее сделка в электронном виде невозможна. Не требуется наличие этой записи только в строго оговоренных случаях – когда от вашего имени обращается нотариус, органы власти в соответствии с возложенными на них полномочиями кредитные организации, которые имеют прямую платформу взаимодействия с нашим управлением, например, Сбербанк или ВТБ. Во всех остальных случаях, если вы, например, не знали, что требуется ваше заявление, и подали документы для сделки в электронном виде, — ваши документы будут возвращены без рассмотрения. Эта статья появилась в 2019 году, как раз когда расширялось электронное взаимодействие с органами регистрации прав, и стали появляться, в основном, в центральной части страны, случаи несанкционированного отчуждения объектов. Законодатель моментально отреагировал этой статьей. Поэтому бояться электронной регистрации сделок не стоит.
Была информация, что сейчас можно подать заявление, чтобы без личного участия (допустим, по доверенности) не прошла сделка, например, купли-продажи квартиры. Действительно ли это можно сделать и в каком порядке?»
Это и вправду очень действенный инструмент. Порядок такой же, как и в предыдущем случае: правообладатель подает заявление – либо заверенное нотариусом посредством почты, либо через МФЦ, в реестр вносится запись, и с этого момента сделка возможна только и исключительно при личном участии этого человека! После внесения записи мы отправляем уведомление заявителю – его желание отработано, соответствующая запись внесена в реестр. И если кто-то хочет совершить сделку от его имени, мы приостанавливаем все действия и информируем правообладателя. Хотела бы обратить внимание, что в статье есть формулировка: «или его законным представителем». Многие думали, что речь идет о доверенном лице, так как доверенное лицо – также законный представитель, но в данной статье эта формулировка применяется только в отношении представителей несовершеннолетних, либо опекуна или попечителя. С чем мы столкнулись на практике в отношении этих записей? Заявитель внес такую запись и уехал по своим делам за рубеж. И вот прошло время, ему бы уже и хотелось продать свою недвижимость, а он не может — ни лично прийти, ни запись снять. И теперь только один выход: кто-то по доверенности представляет его интересы в суде, суд проходит и выносит решение запись погасить. К слову, эта статья тоже появилась в 2019 году и по той же причине — обеспокоенность правообладателей своими объектами. Очень большое количество заявлений сразу было направлено в Росреестр, продолжают они поступать и сейчас.
Попалась на глаза реклама: «Если у вас есть электронная подпись, защитите себя — сообщите в ЕГРН свой адрес электронной почты». Зачем это нужно делать?
Я уже говорила, что мы все свои услуги предоставляем в электронном виде. И система, в которой мы работаем – федеральная государственная информационная система «Единый государственный реестр недвижимости» — устроена так, что через нее мы взаимодействуем с заявителем. В случае поступления документов на регистрацию, сделку, в случае приостановки, система автоматически отправляет уведомление на электронную почту. Поэтому очень важно, чтобы все правообладатели внесли адрес своей электронной почты в систему – им это позволит им видеть все действия, которые совершаются с их объектом, а нам соблюдать требование уведомлять собственника. МФЦ принимают такие заявления, это бесплатно.
Есть ли ситуации, которые могут считаться провоцирующими мошеннические действия?
Иногда у человека на руках есть свидетельство, выданное в 90-х годах, когда еще не было единого государственного реестра недвижимости, и он считает, что его объект оформлен в собственность. Система регистрации прав становилась многие годы. Все началось в 1998 году, когда государство решило, что надо объединить все органы, отвечающие за регистрацию прав: на квартиры – БТИ, на земельные участки — земельные комитеты, и только с этого времени существует единый реестр регистрационных действий. И сегодня есть огромное количество правообладателей, которые сидят по домам со старыми документами, и сведений о которых у нас нет. Это большой блок приватизаций с 1991 по 1998 год, это большое количество садовых участков, когда образовывались СНТ и выдавались документы старого образца. Этих людей мы не знаем до настоящего времени. При этом может быть, что в Государственном реестре есть сведения об объекте – кадастровый номер, адрес, но нет данных кому он принадлежит. А когда у государства просто нет таких данных, то, конечно, на права собственника могут посягать, возможны различные мошеннические действия. Ну и плюс на территории края активно строятся самые разные объекты. И если необходимо изъять землю для государственных или муниципальных нужд, а в реестре недвижимости отсутствуют сведения о собственниках объекта, то неизбежны проблемы с получением компенсации. Жизненные ситуации могут быть различными, и зачастую доказать свое право собственности – процесс трудоемкий, с моральными и финансовыми затратами. И вступивший в силу в прошлом году Федеральный закон № 518, который в обиходе называется «О выявлении правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости», как раз направлен, в том числе, на защиту прав и имущественных интересов собственников. Ранее учтенными объектами недвижимости считаются те, права на которые возникли до 31 января 1998 года, и признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. И мы настоятельно призываем всех собственников такой недвижимости привести в порядок документы. Полномочиями по выявлению правообладателей наделены органы местного самоуправления, и мы работаем с ними на территории всего Приморского края. Но правообладатель может не дожидаться, когда его разыщет местная администрация, а сам прийти в МФЦ с паспортом и правоустанавливающим документом и подать соответствующее заявление. Регистрация такого права бесплатна.
Досье «Дальневосточного капитала»: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, проведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, навигационного обеспечения транспортного комплекса, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих. Подведомственными учреждениями Росреестра являются ФГБУ «ФКП Росреестра» и ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД». В ведении Росреестра находится ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».
Деловой журнал ДФО «Дальневосточный капитал»
