Сделки с использованием аккредитивов набирают всё большую популярность на Дальнем Востоке и в Приморье, ведь удобство расчетов и снижение рисков всегда актуальны. Спрос на этот расчетный и гарантийный инструмент растет за счет повышения доступности. Открыть аккредитив сегодня можно не только в любом офисе банка, но и онлайн, в мобильном приложении Сбербанка. Разбираемся, что же такое аккредитив, в чем его польза и как использовать этот банковский инструмент.
Аккредитив — это одновременно расчетный и гарантийный инструмент, максимально защищающий интересы обеих сторон по сделке: и покупателя, и продавца. Схема работы аккредитива проста: платеж против документов, подтверждающих выполнение условий сделки. При этом денежные средства хранятся на специальном счете, не доступном ни для продавца, ни для покупателя, ни для взыскания на денежные средства со стороны государственных органов.
— Сегодня рост спроса на аккредитивы стал характерной тенденцией не только для бизнеса, но и в сделках между физическими лицами, — отмечает Роман Балашов, директор управления торгового финансирования и документарных операций Дальневосточного Сбербанка. — Чаще всего этим инструментом пользуются при заключении сделок с недвижимостью, ведь покупка или продажа квартиры – важный и ответственный шаг в жизни каждого человека, а суммы таких сделок существенны. При этом переход права собственности происходит не сразу и может занимать несколько дней. Чтобы быть уверенным в поступлении денежных средств после перехода права собственности и юридической чистоте сделки, мы и предлагаем аккредитивы. Это цивилизованная безналичная сделка, которая позволяет отказаться от расчетов наличными, снимает риски поездок по городу с наличными денежными средствами, необходимость пересчета и проверки купюр на подлинность, это отличная альтернатива расчетам через банковские ячейки.
Аккредитив — очень гибкий банковский инструмент. К примеру, он может выступать гарантом пополнения счета эскроу при покупке недвижимости на первичном рынке. Обычно денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, иначе у застройщика могут возникнуть штрафные санкции. Также компании хотят заранее понимать процент покупки квартир в строящемся доме и скорость пополнения счетов эскроу, т.к. данная информация помогает получить наиболее выгодные условия финансирования в банках. Покупатели же хотят иметь возможность забронировать понравившуюся квартиру до момента регистрации Договора долевого участия (ДДУ). Открытие аккредитива с целью дальнейшего своевременного пополнения счета эскроу позволяет обеим сторонам достичь своих целей.
Кроме таких больших и серьезных покупок как квартира, аккредитив может быть полезен и при расчёте, например, за автомобиль, находящийся в другом городе, дорогостоящую технику, мебель и даже за работу ремонтной бригады.
При этом не нужно рисковать своими средствами, осуществляя обычный банковский перевод или оплачивая товар/услугу наличными.
Открыть аккредитив можно из любой точки мира. Осуществляя сделку, партнер банка (агентство недвижимости, застройщик, юридические фирмы) или же покупатель самостоятельно отправляет проект договора на электронный адрес accredit@sberbank.ru или заявление через систему API (специально разработанная автоматизированная система для обмена информацией партнеров с банком по аккредитивам и счетам эскроу). Сбербанк подготовит шаблон заявления на открытие аккредитива и отправит покупателю СМС-сообщение с номера 900 со ссылкой на этот шаблон. Пройдя по ссылке, клиент попадает в мобильное приложение «СбербанкОнлайн», остается сверить условия и подтвердить согласие на открытие аккредитива. Уведомление об аккредитиве придет и продавцу после открытия. Средства, размещенные на аккредитивном счете в банке, поступят продавцу только после выполнения им условий сделки и предоставления документов в банк.
— При этом мы, понимая потребности клиентов в очном посещении банка, кардинально переработали процедуру открытия аккредитива в офисе Сбербанка. Клиент может сделать это без предварительной записи буквально за 5 минут, — добавил Роман Балашов.
Альтернативные сделки
Альтернативные сделки – это сделки с участием нескольких объектов недвижимости и нескольких продавцов, которые выступают также в роли покупателей по другим объектам недвижимости. В таких сделках некоторые покупатели не могут рассчитаться за объект недвижимости до тех пор, пока не продадут свою собственность. При этом продавцы также требуют скорейшей оплаты для того, чтобы купить новую квартиру. По сути, проводится обмен квартирами – цепочка договоров купли-продажи.
В такой структуре аккредитив является отличным решением – все продавцы уверены в том, что оплата поступит после перехода права собственности, а все покупатели зарезервировали для себя понравившиеся объекты недвижимости. Для реализации подобной сделки, открывается несколько аккредитивов для компенсации части стоимости объектов недвижимости, иногда даже не в пользу непосредственного продавца, а продавца по другому договору. Аккредитивы в цепочке раскрываются одновременно при представлении полного пакета документов по всем объектам недвижимости, задействованным в цепочке.
Оплата комиссионного вознаграждения агентству недвижимости
Показательным примером цивилизованного подхода к продаже недвижимости служит участие риелторских агентств в сделке. При этом с агентством заключается договор, в котором прописывается вознаграждение риелтора. Зачастую, продавцы не хотят оплачивать комиссию риелтора или у них нет возможности оплатить ее до момента перехода права собственности и поступления денежных средств от продажи недвижимости. Аккредитив в подобных ситуациях помогает получить комиссию риелторскому агентству одновременно с оплатой стоимости квартиры после предоставления документов о переходе прав собственности.
Аккредитив в рамках данной схемы предполагает трансферацию, то есть перевод части аккредитива третьему лицу, для чего продавец в офисе Сбербанка подает заявление, в котором указываются условия договора, зафиксированные между продавцом и риелтором, одновременно с открытием аккредитива.
Если покупатель привлекает риелтора и не хочет оплачивать услуги до перехода права собственности, то возможно открытие прямого аккредитива в пользу риелтора. Для оплаты по такому аккредитиву чаще всего предоставляется агентский договор и копия выписки из ЕГРН.
Реализация залогового имущества
С развитием института ипотеки продажа объектов недвижимости, находящихся в залоге у Сбербанка, стала обычной практикой. Данные сделки носят достаточно рискованный характер: у покупателя есть опасения, что продавец, получив деньги под расписку, закроет свой кредит и не захочет продавать квартиру. К тому же, снятие обременения порой занимает много времени.
Использование аккредитива в таких сделках защищает интересы покупателя и дает возможность Сбербанку оперативно рассмотреть вопрос кредитования. Получателем средств по такому аккредитиву выступает заемщик или титульный заемщик по основному кредиту.
При этом на этапе выдачи жилищного кредита и открытия аккредитива получатель оформляет заявление на трансферацию части аккредитива в пользу банка в сумме остатка задолженности продавца по ипотеке. Все функции по взаимодействию с Росреестром в части снятия обременения и оформления новой ипотеки Сбербанк берет на себя.
Партнерская программа
До конца 2021 года каждое агентство недвижимости РФ и ДВФО, в частности, имеет возможность стать партнером Сбербанка в уникальной программе, по условиям которой сможет не только быть участником сделки и представлять интересы покупателя и продавца, обмениваться документами с банком, иметь доступ к неограниченному количеству консультаций горячей линии Сбера, которая аккумулирует в себе знания и опыт сложных сделок в недвижимости по всей России, но и получать вознаграждение. Агентства недвижимости, активно использующие аккредитивы, имеют конкурентные преимущества перед коллегами по рынку за счет широкого спектра возможностей для их клиентов, а также возможность получения дохода. Чтобы стать участников программы, достаточно направить заявку на адрес accredit@sberbank.ru.
Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций № 1481 от 11.08.2015.
Деловой журнал ДФО «Дальневосточный капитал»
