В ближайшие два года в Хабаровском крае планируют достичь показателя в миллион кв. м нового жилья в год
Обеспечить каждую семью отдельной квартирой – лозунг, известный еще с советских времен, сегодня обретает новые, пока еще символические очертания в Хабаровском крае. Для того, чтобы реализовать такие грандиозные планы, по подсчетам специалистов, необходимо ввести в эксплуатацию свыше 19 млн кв. м жилой площади. Во время работы очередного совета ДФО врио губернатора региона Михаил ДЕГТЯРЕВ заявил, что в текущем году в крае планируют ввести в эксплуатацию 370 тыс. кв. м жилья, а в ближайшие два – достичь отметки в миллион.
Действительно, спрос на жилье в Хабаровском крае возрастает ежегодно, объем ипотечного жилищного кредитования вырос за последние годы в 1,6 раза. Четверть из почти 17 тысяч ипотечных кредитов – льготные, под строительство жилья, большая часть – по программе «Дальневосточная ипотека». Попытаемся разобраться, насколько готовы застройщики и строительная индустрия Хабаровского края к постоянно растущему спросу на новое жилье,
Если обратиться к истории, то мы увидим, что даже при плановой массовой застройке в СССР не удавалось достичь отметки ввода объектов на миллион квадратных метров. В 60-70 годы прошлого столетия краевым строителям покорялись не более 800 тыс. квадратов в год. В последнее время строительный рекорд был установлен в 2015 году, когда в эксплуатацию ввели 443,2 тысячи квадратов. Такой рост объемов строительства был обусловлен необходимостью возведения жилья для подтопленцев после масштабного разлива амурских вод в 2013 году. Финансирование тогда выделялось из федерального бюджета. В 2020 году было введено в эксплуатацию 228,4 тыс. кв. м жилья, годом ранее – 294,5 тысяч.
При таких современных показателях сложно представить, что через пару лет край переживет строительный бум, с учетом всех существующих серьезных проблем в отрасли, среди которых: мизерное количество крупных квалифицированных строительных компаний, практически полное отсутствие производства строительных материалов, кадровый голод в отрасли и другие.
Для удовлетворения растущего спроса на жилье власти Хабаровского края предлагают ввести поддержку комплексной жилищной застройки посредством создания инженерной, транспортной инфраструктуры. Для этого, по словам представителей власти, регион готов применять новые механизмы финансирования за счет инфраструктурных облигаций, целевых бюджетных кредитов, а также рассмотреть новую систему управления строительством, создать отдельную систему преференций и упростить администрирование строительной отрасли.
По словам главы региона, развивать Хабаровский край без мощного строительного сектора не получится, как не удастся и решить задачу возведения доступного жилья. По данным врио губернатора, в ключевых агломерациях края насчитывается более 10 площадок с потенциальной застройкой на 2,3 млн кв. м жилья.
В настоящее время подана заявка в Министерство строительства Российской Федерации на сумму около 2,5 млрд рублей, которые на условиях софинансирования будут направлены на строительство дорожной сети, водопровода и тепломагистрали.
Перспективы краевой столицы
Безусловно, основной объем запланированного строительства придется на краевую столицу – Хабаровск, где сегодня активно ведут работы всего несколько крупных застройщиков: ООО «УИП», ИСК «РеалСтрой», «Фонд жилищного строительства», «ЭНКА Инвест» и ижевское «СЗ «Талан». В одном из интервью ИА АmurМedia владелец крупной региональной компании-застройщика – ООО «УИП» – Константин ЮРЧЕНКО подтверждает фактическое положение дел в строительной отрасли. По его словам, в Хабаровске крайне мало застройщиков, способных вести работу в требуемых масштабах, не развивается рынок строительных материалов. Среди важных проблем он выделяет и отсутствие перспективных площадок для массового строительства, подключенных к централизованному отоплению. Но самым серьезным вопросом Константин Викторович считает отсутствие квалифицированных кадров в строительной сфере и низкий уровень престижа профессии строителя. По его мнению, региону необходима госпрограмма поддержки строительных специальностей, в пример приводит федеральную программу «Земский доктор», по которой в сложнодоступных регионах специалисты получают «подъемные» средства.
В ближайшие годы в краевой столице должен появиться новый транспортный радиус в обход центра города и загруженного проспекта 60-летия Октября, который свяжет Индустриальный район с новыми проектируемыми микрорайонами в северной части города.
По словам главного архитектора Хабаровска Аркадия КОРЗУНА, план развития города предполагает дальнейшую застройку территорий вокруг микрорайона «Ореховая сопка». На этой площадке в ближайшие годы планируется ввести более миллиона квадратных метров жилья.
– Чтобы новые микрорайоны рядом с «Ореховой сопкой» можно было без проблем подключить к сетям, городские власти заключили контракты на проектирование магистральных водопровода, канализационного коллектора, а самое главное – новой тепломагистрали ТМ-35, – рассказывает в одном из интервью ИА «Хабаровский край сегодня» Аркадий Иванович. – Только она потребует около 270 млн рублей вложений, но без этого планы строительства жилья для людей со средним достатком невозможно будет реализовать. Также планируется построить еще одну транспортную артерию, которая свяжет будущие кварталы с центральной улицей Карла Маркса, а далее – со Вторым Хабаровском и Индустриальным районом.
Сегодня мы активно разгружаем улицу Волочаевскую и центр. Построена Слободская с выходом на Дикопольцева, там малым радиусом транспортные потоки направляются мимо центральной части города. Планируем вывести улицу Выборгскую через «Ореховую сопку» к Воронежской, с выездом в районе завода «Балтика». В другую сторону Выборгскую планируется вывести на Аэродромную, со строительством путепровода над проспектом 60-летия Октября и железной дорогой. Так мы получим выход на Индустриальную. Получится еще один транспортный радиус. Кстати, в районе улицы Аэродромной правительством Хабаровского края запланировано строительство серии многоквартирных домов для социальных нужд. Начало уже положено. Там же возведут детский сад и водно-оздоровительный комплекс.
Этот район смог бы получить дополнительный импульс развития, если бы удалось договориться о переносе расположенного там аэродрома ДОСААФ. В том числе и из-за соседства с ним с задержкой был сдан первый социальный дом на Аэродромной для детей-сирот.
Среди сложностей в планах застройки города Аркадий Корзун выделяет соседство поселка Горького с военным аэродромом Центральный. По его словам, пока о переносе крупного стратегического объекта за черту Хабаровска властям города с Министерством обороны договориться не удалось.
Несмотря на сложности, в районе поселка Горького сегодня ведется подготовка к ожидаемому большому строительству: прорабатывается инвестиционный проект присоединения района к городской канализации, благодаря чему местная экология станет намного лучше. Продолжить развивать и благоустраивать прибрежную зону вдоль возведенной после наводнения 2013 года защитной дамбы в южной части города в перспективе позволит перенос ремонтно-эксплуатационной базы Амурского речного пароходства из Затона, который находится вблизи от центра краевой столицы.
По мнению одного из членов Делового клуба ИА АmurМedia, управляющего партнера ГК «ДА! Девелоп-мент», исполнительного директора ООО «Индустриальный парк «Авангард» Дениса ГРОСЯ, который участвовал в обсуждении на страницах сайта сложившейся сегодня на строительном рынке ситуации, можно говорить о повышении интереса застройщиков к Хабаровску и Дальнему Востоку в целом.
В последнее время запущено пять новых инициатив по строительству жилья от компаний, зарегистрированных за пределами Хабаровска, от ранее работавших в статусе генподрядчика, а сегодня решивших выступить в роли застройщика: приобретают землю для работы по новой эскроу-схеме с использованием проектного банковского финансирования. На стройплощадки Хабаровского края заходят приморские и сахалинские компании.
По прогнозам Дениса Грося, объем предложения в течение текущего года вырастет. Соответственно, будет снивелирован негативный эффект, возникший на строительном рынке региона от запуска программы двухпроцентной ипотеки и последующего ажиотажа потребителей. По его словам, главная проблема застройщиков в Хабаровске – нехватка земельных участков с инфраструктурой, и помочь здесь может режим «Комплексное устойчивое развитие территорий», который дает больше прав властям и застройщику в части расселения, освобождения земли, не соответствующей градрегламенту.
– Также, если мы хотим взбодрить ситуацию на рынке жилищного строительства, нужно рассмотреть вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, чтобы можно было снимать часть денег со счетов при определенной степени готовности объекта для реинвестирования в другие проекты, – констатирует Денис Грось. – Сейчас 15% от объема финансирования, необходимого для строительства, застройщик должен показать.
Краевыми властями предлагается расширить режим ТОР для комплексной застройки. В случае возможности использовать этот механизм несколько инвесторов: ООО «ДВПИ», «СЗ УИП», «СЗ Перспектива», «ФЖС» уже готовы реализовать проекты по строительству жилья в районе «Ореховая сопка».
Инфраструктурные облигации
Решить частично «больные вопросы» строительного комплекса региона, по оценкам экспертов, сможет введение в оборот инфраструктурных облигаций, которые предоставляют застройщикам доступные займы на создание сопутствующей жилищному строительству инфраструктуры: автомобильных дорог, инженерных коммуникаций и социальных объектов.
Затраты на возведение инфраструктуры в крупных жилищных проектах могут достигать 20% общего бюджета строительства. При таких расходах рентабельность оказывается недостаточной для привлечения проектного финансирования от банков, поэтому некоторые проекты замораживаются. Инфраструктурные облигации могут стать эффективным решением этого вопроса.
По словам заместителя председателя правления Банка ДОМ.РФ Кирилла ГРИШАНОВА (news.myseldon.com), уже создано специализированное общество проектного финансирования, которое будет отвечать за выпуск облигаций на фондовом рынке, а из доходов от их размещения – выдавать займы на строительство инфраструктуры через Банк ДОМ.РФ.
С его помощью финансируют строительство необходимых объектов на региональном и муниципальном уровне. Как правило, программы по размещению таких ценных бумаг спонсируются государственными органами и финансовыми организациями с госучастием. Это необходимо, чтобы повысить надежность выпускаемых облигаций, что позволит эмитенту разместить бонды по благоприятным ценам. Доходность инфраструктурных облигаций – это стоимость привлекаемых под строительство денег. Чем ниже доходность, тем дешевле заемные деньги. Низкая доходность облигаций приведет к снижению себестоимости строительства, что неизбежно отразится на конечной цене недвижимости для потребителей.
Деревянное домостроение
Для поддержки индивидуального жилищного строительства в Хабаровском крае запланирован проект «Дом дальневосточника» на основе деревянного домостроения. Глава региона назвал его флагманским проектом, считая, что он, в том числе, даст толчок для развития важной для края деревообрабатывающей отрасли. Реализация проекта позволит направить значительную часть заготавливаемой на территории края древесины на внутренний рынок, что станет хорошей альтернативой экспорту круглого леса, вывоз которого становится запретным. Доступное жилье получат многие жители районов Хабаровского края, что положительно скажется на стоимости квадратного метра жилья в регионе. Кроме того, деревянное домостроение привлечет в край новые технологии по переработке возобновляемого ресурса.
Современные конструкции из дерева безопасны и огнестойки. По оценкам экспертов, использование этого материала позволит сэкономить на строительстве социальных объектов в среднем 15%. В Хабаровском крае планируется запуск производства домокомплектов, до 10 тысяч единиц ежегодно.
В регионе имеется все необходимое для создания научно-исследовательского центра деревянного домостроения: профильные патенты, полученные за рубежом, научная база, специалисты, готовые развивать направление, а главное – лесоперерабатывающие предприятия, которые смогут развиваться в новом направлении.
«Первые ласточки» стройиндустрии
Основная доля хабаровских новостроек возводится из надежного, востребованного, но так недостающего для масштабного строительства в регионе кирпича. По оценке вице-мэра Хабаровска Игоря МИХАЙЛОВСКОГО, чтобы справиться с амбициозной для города задачей и достичь объемов строительства 500-600 тыс. кв. м жилых площадей ежегодно, нужно поддержать местных производителей, которые готовы отпускать необходимые материалы по приемлемой цене, без дополнительных логистических затрат и потери времени на поставки. Существующий в краевом центре кирпичный завод местные власти планируют расширить до масштабов индустриального парка.
Несмотря на пандемию, ООО «Хабаровский завод строительной керамики» (ХЗСК) в 2020 году нарастило производство и укрепило свое материальное положение. Завод выпускает два вида продукции – полнотелый кирпич по 13,5 рубля за штуку по оптовой цене и условно пустотелый, по 13 рублей. Если региональные застройщики будут покупать такой же в соседнем регионе, им это обойдется минимум в 19 рублей за штуку.
По словам директора ХЗСК Сергея ШИНКО (ИА АmurМedia), имевшиеся на предприятии финансовые проблемы поэтапно решаются, производство выходит на проектную мощность – 30 млн штук полнотелого кирпича в год. В прошлом году предприятие выпустило 27 млн штук кирпича. В текущем году руководство завода планирует увеличить выпуск стройматериала. Чтобы удовлетворить постоянно растущий спрос, предприятие выпускает кирпич сверх плана.
Сергей Гришин, директор ОА «Центр инновационных технологий», рассказал корреспонденту ИА АmurМedia о планах строительства второй линии кирпичного завода, которая по мощности будет равна возможностям полноценного предприятия – выдавать по 30 млн штук кирпича в год. Это даст возможность увеличить выпуск хабаровского кирпича в два раза и пополнить ассортимент продукции облицовочным кирпичом – хабаровские застройщики этого очень ждут. В настоящее время для организации второй линии подобрано необходимое оборудование, идет работа по формированию технического задания на проектирование и анализ возможностей местных проектировочных организаций. На то, чтобы реализовать этот проект к 2024 году, потребуется не менее миллиарда рублей. Это будут ресурсы самого предприятия, поддержка муниципалитета, рассматривается возможность привлечения федеральных и краевых средств – варианты прорабатываются. В дальнейшем на базе «Хабаровского завода строительной керамики» планируется разбить настоящий индустриальный парк с большим количеством резидентов и параллельно развивать площадку ТОР.
Создаются и другие направления строительной индустрии в крае. Не так давно в Хабаровске открылась первая очередь экологического завода по франшизе «Умная SREDA». На предприятии производят стройматериалы для объектов городской инфраструктуры из песка и переработанного пластика – малые архитектурные формы для улиц, скверов и парков. Каждый месяц с конвейера завода будут выпускать более ста изящных скамеек. Также продукция завода будет использоваться в производстве бордюров и для отделки фасадов зданий.
Строительство завода по переработке мягкого пластика и производству из него экологически безопасных строительных материалов заняло полгода. В основе – производство ламелей – тонких пластин для отделки помещений. Это авторская технология изготовления полимерно-песчаной смеси. Одна из важных целей руководства компании «Умная SREDA» – безотходное производство для защиты окружающей среды от пластиковых отходов, которые можно перерабатывать и делать из них полезные изделия.
– В производстве используется пластик двух видов из существующих 7 разновидностей полимерного сырья. Поэтому сейчас у завода есть контракты на поставки с мусороперерабатывающими предприятиями Хабаровска. Но не исключено, что в дальнейшем будет налажен сбор вторсырья от населения, – сообщил ИА АmurМedia управляющий филиалом «Умная SREDA» Юрий ПОПЛАУХИН.
Промышленный холдинг «Технониколь» запустил в хабаровском крае производство по переработке полимеров. Предприятие «Тн-пластики» выпускает до трех тысяч тонн готовой продукции, среди которой – желоба и трубы, восстанавливающие изначальную форму после деформирующих нагрузок. Пластиковые водосточные системы предназначены для использования в малоэтажном строительстве в климатических зонах при перепадах температуры воздуха от минус до плюс пятидесяти градусов Цельсия.
Для того, чтобы строительный комплекс Хабаровского края развивался, обеспечивал жителей качественным доступным жильем, и появилась возможность выполнить грандиозные задачи, поставленные краевыми властями, нужны нестандартные решения. Весомый вклад в укрепление экономики региона внесут открытость, системность подходов и создание коллаборации – работа в единой связке застройщика, производителя стройматериалов и властных структур. Бизнес в один голос указывает на высокую востребованность мер государственной поддержки. Договорятся ли бизнес и власти, окажутся ли реально выполнимыми поставленные перед краевыми строителями планы, как всегда – покажет время. √
Ольга КАРПЕНКО.
Деловой журнал ДФО «Дальневосточный капитал», июнь, 2021 г.
